Đất phi nông nghiệp là nhóm đất chung như đất ở, đất thương mại, đất dịch vụ. Vậy đất phi nông nghiệp là gì? Khi nào đất phi nông nghiệp phi dân cư được chuyển thành đất ở?
Đất phi nông nghiệp là gì?
Đất phi nông nghiệp là nhóm đất không được sử dụng vào mục đích nông nghiệp và không thuộc loại đất chưa rõ mục đích sử dụng.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:
– Đất ở bao gồm đất ở nông thôn, đất ở đô thị (còn gọi là đất ở);
– Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
– Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
– Đất xây dựng các công trình công cộng, bao gồm đất xây dựng trụ sở của các tổ chức sự nghiệp công lập; đất xây dựng các công trình văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và các công trình công cộng khác;
– Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
– Đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm đất giao thông (bao gồm sân bay, cảng hàng không, cảng thủy nội địa, cảng biển, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và các công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, đất vui chơi, giải trí công cộng; đất xây dựng năng lượng; đất các công trình bưu chính, viễn thông; đất thị trường; đất bãi rác, đất xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
– Đất tổ chức tôn giáo, tín ngưỡng;
– Đất làm nghĩa trang, nghĩa trang, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
– Đất sông, suối, kênh, rạch và mặt nước chuyên dùng;
– Đất phi nông nghiệp khác bao gồm đất làm nhà nghỉ, lán trại cho công nhân trong cơ sở sản xuất; Đất xây dựng kho tàng, nhà để chứa nông sản, thuốc trừ sâu, phân bón, máy móc, thiết bị phục vụ sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng các công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà dự án không gắn liền với đất ở.
Khi nào được phép chuyển đổi thành đất ở?
Khi nói đến việc chuyển đất phi nông nghiệp thành đất ở, thực chất chúng ta đang nói đến những trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thành đất ở.
Theo quy định tại Điểm e Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, khi chuyển đất phi nông nghiệp thành đất ở phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Nói cách khác, đất ở chỉ được chuyển nhượng khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển nhượng phải có quyết định của Ủy ban nhân dân nơi có đất. xác định vị trí).
Hồ sơ, thủ tục chuyển mục đích đất sang đất ở
- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
– Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, sổ hồng).
- Bước 2. Nộp và nhận hồ sơ
– Nơi nộp hồ sơ:
Cách 1: Nộp hồ sơ tại một cửa để chuyển về Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất
Cách 2: Trường hợp chưa tổ chức một cửa liên thông nộp trực tiếp cho Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất
– Tiếp nhận hồ sơ:
+ Nếu hồ sơ đầy đủ, bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ biên nhận và trao cho người nộp phiếu biên nhận.
+ Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ thì trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc, người nộp đơn phải thông báo và hướng dẫn bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo quy định.
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Lúc này người dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất của họ là nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế.
Bước 4. Trả kết quả
Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với cộng đồng miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Thời gian trên không bao gồm ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Cách tính tiền sử dụng đất phải nộp
Khi chuyển mục đích sử dụng đất, điều người dân quan tâm nhất là phải nộp bao nhiêu tiền. Cách tính tiền sử dụng đất khá phức tạp và hầu hết người dân không thể tự mình tính toán chính xác số tiền phải nộp.
Theo điểm c khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/ND-CP, tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất phi nông nghiệp sang đất ở được tính như sau:
- Trường hợp 1: Sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không phải là đất được Nhà nước giao, cho thuê khi chuyển mục đích sử dụng. đất sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Trường hợp 2: Sử dụng đất phi nông nghiệp thuộc loại đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì phải nộp tiền như sau:
- Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
- Trường hợp 3: Trường hợp Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo hình thức trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê khi chuyển mục đích sử dụng đất ở đồng thời với việc chuyển đổi hợp đồng thuê đất Khi chuyển nhượng đất phải nộp tiền sử dụng đất bằng số chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) số tiền thuê đất tính một lần tính theo giá đất còn lại. đất phi nông nghiệp. thời hạn sử dụng đất tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp 4: Sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo hình thức thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại Việt Nam. thời gian.
Lưu ý: Việc chuyển mục đích sử dụng đất bắt nguồn từ việc người sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật đất đai sang đất ở được căn cứ vào nguồn gốc đất được chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tương ứng cho tất cả các trường hợp trên.
Những quy định trên không chỉ trả lời câu hỏi “đất phi nông nghiệp là gì” mà còn xác định rõ ràng các loại đất phi nông nghiệp; Trường hợp muốn chuyển đất phi nông nghiệp sang đất ở phải có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, cần lưu ý 100% trường hợp xin chuyển nhượng sẽ không được chuyển nhượng vì còn phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
